ARTIKEL

by: Mirza Zulfi, BSc.(Hons), MRICS, IQSI

 

mirzaPada saat ini banyak Pengembang menginginkan produknya dibangun secepat mungkin atau sedini mungkin sehingga memungkinkan mereka untuk menjualnya juga sedini mungkin.  Dengan dapat terjualnya produk pembangunan lebih cepat berarti berkurangnya komitmen biaya Pengembang. Hal ini menjadi fenomena umum pada saat ini, dan menjadi salah satu pendorong dunia konstruksi untuk tetap berjalan di tengah krisis ekonomi. Secara umum hal ini cukup baik untuk dunia konstruksi, namun dari sisi pengelolaan proyek atau pengelolaan pembangunan hal ini bukanlah suatu hal yang mudah untuk dikelola.

 

Dalam pelaksanaannya, banyak pengembang masih mengandalkan sistim kontrak ‘lump sum' sebagai metode procurement nya. Padahal dengan kondisi dimana waktu perencanaan dan penyelesaian proyek yang sangat terbatas, opsi tersebut kurang tepat. Dengan kontrak ‘lump sum', dimana Pemberi Tugas berusaha untuk memindahkan resikonya kepada kontraktor, maka akan didapat harga kontrak yang kurang ekonomis atau dengan kata lain cenderung mahal. Hal ini dikarenakan kontraktor akan menghargai resiko yang dipindahkan oleh Pemberi Tugas kepadanya. Termasuk resiko atas kurang lengkapnya desain, karena waktu perencanaan yang terbatas. Dengan sistim kontrak ‘lump sum' diperlukan waktu yang cukup lama untuk menyiapkan desain. Hal ini adalah untuk menghindari terjadinya pekerjaan variasi yang berlebihan pada saat pelaksanaan. Waktu perencanaan yang lama akan tidak memungkinkan proyek dilaksanakan sedini mungkin. Untuk mengakomodasi hal ini, beberapa metode procurement yang mengacu kepada sistim ‘fast track' dapat digunakan antara lain:-

 

•a.    Cost Plus contract, dimana Pengembang membayar kontraktor atas segala biaya yang dikeluarkannya ditambah upah, baik berdasarkan nilai persentase tetap atau dengan upah tetap.

 

•b.    Management based Contract, dimana Pengembang menunjuk sebuah kontraktor sebagai pengelola pelaksanaan pekerjaan. Kontrak akan mengacu kepada estimasi biaya yang dibuat oleh kontraktor. Dalam pelaksanaannya kontraktor akan melakukan kontrak dengan para kontraktor pelaksana. Nilai kontrak akhir akan didasarkan kepada nilai kontrak akhir para kontraktor pelaksana pekerjaan.

 

•c.    Construction Management Contract, dimana Pengembang akan membuat kontrak langsung dengan para kontraktor pelaksana dan akan menunjuk Construction Manager untuk mengelola pelaksanaan pekerjaan.

 

•d.    Kontrak dengan mendasarkan kepada ‘approximate quantities', dimana volume tender dihitung secara perkiraan dan akan dihitung ulang pada akhir pekerjaan sesuai gambar terakhir.

 

 

 

Seluruh metode di atas memungkinkan pelaksanaan pekerjaan dilaksanakan sedini mungkin, yang mana hal ini dapat membantu mempercepat penyelesaian pekerjaan, yang memang diinginkan oleh Pemberi Tugas atau Pengembang. Namun, pada sisi biaya konstruksi semua sistim tersebut tidak memberikan komitmen biaya pekerjaan keseluruhan kepada Pengembang di awal pelaksanaan pekerjaan. Bahkan sistim tersebut membuat situasi Pemberi Tugas atau Pengembang menjadi ‘expose' atau ‘open ended' atau terbuka atas biaya akhir pekerjaan. Pengembang tidak akan mengetahui berapa nilai akhir pekerjaannya sebelum ‘Perhitungan Akhir' atau ‘Final Account' diselesaikan. Banyak Pengembang tidak menginginkan hal ini karena akan menyulitkan mereka untuk menghitung biaya pembangunan suatu proyek. Hal ini akan mengakibatkan sulitnya memperkirakan proyeksi rugi/laba suatu proyek. Pengembang atau Pemberi Tugas menginginkan proses pelaksanaan pekerjaan yang cepat dengan kepastian biaya konstruksi yang lebih pasti di awal pelaksanaan pekerjaan.

 

Diperlukan suatu metode procurement alternatif yang dapat mengakomodasikan pelaksanaan pekerjaan sedini mungkin namun dengan kejelasan biaya konstruksi. Di beberapa negara di Eropa, Australia dan bahkan di Singapura ada alternatif metode procurement yang digunakan sebagai alternatif yang memungkinkan pekerjaan dimulai sedini mungkin dengan komitmen biaya konstruksi tetap terjaga. Sistim itu dikenal sebagai Guaranteed Maximum Price (GMP) atau biasa disingkat menjadi G-Max. Di Amerika Serikat sistim seperti ini dikenal dengan nama sistim ‘Adds Alternate'.

 

GMP contract adalah alternatif metode procurement yang memberi patokan maksimum harga kontrak untuk suatu pekerjaan berdasarkan suatu desain tertentu. Dengan sistim ini, kontraktor akan menjamin atau ‘guarantee' bahwa total biaya konstruksinya tidak akan melebihi dari nilai GMP yang telah disetujui. Sistim GMP ini bermanfaat untuk digunakan pada proyek atau pekerjaan yang mempunyai kecenderungan adanya perbedaan yang cukup signifikan dari nilai awal kontrak, seperti jika pekerjaan dilelang pada saat perencanaan masih dalam tahap awal atau dalam tahap konsep.

 

Sebenarnya GMP tidak berbeda jauh dengan kontrak ‘lump sum' yang biasa digunakan. Hal yang membedakan adalah adanya keterlibatan kontraktor dalam perencanaan atau pengembangan perencanaan untuk memastikan biaya konstruksinya tidak melebihi dari nilai GMP. Jadi dalam pelaksanaannya provisi GMP bisa ditambahkan terhadap suatu metode procurement, dari mulai metode tradisional sampai metode alternatif berdasarkan desain ataupun manajemen. Sistim atau provisi GMP hanya membuat suatu batasan biaya maksimum untuk pelaksanaan pekerjaan berdasarkan suatu desain tertentu. Jadi tidak menjadi masalah jika kontrak dibuat secara ‘lump sum' kemudian dikonversikan ke bentuk GMP, sepanjang provisi untuk itu ada dalam persyaratan kontrak. GMP memungkinkan dikuranginya atau diminimalkannya resiko dan menghindari adanya gugatan dari kontraktor atas adanya perubahan pekerjaan atau desain.

 

Karakteristik dari sistim GMP, secara umum adalah sebagai berikut:-

 

•1.    Kontraktor berpartisipasi dalam perencanaan atau pengembangan perencanaan. Pengembang atau Pemberi Tugas harus dapat memberikan akses kepada kontraktor untuk ikut serta dalam tahap perencanaan atau pengembangan perencanaan. Hal ini untuk memberikan kesempatan kepada kontraktor untuk memeriksa dan memantau bahwa perencanaan yang dibuat atau dikembangkan masih dalam batasan biaya yang dapat dicapai dalam nilai GMP nya. Dalam pelaksanaannya, Pengembang dapat memberi kesempatan kepada kontraktor untuk:-

 

•a.       merencanakan sebagian pekerjaan (seperti untuk pekerjaan struktur, M/E dll.).

•b.       mengembangkan desain bersama dengan perencana.

 

Namun di dalam aturan kontraknya peran kontraktor dalam perencanaan harus diterangkan secara jelas, untuk tidak menjadi rancu dengan sistim ‘Rancang Bangun' atau ‘Design and Build'.

 

•2.    Kontrol atau pengendalian kualitas harus mengacu kepada hasil akhir atau mengacu kepada performance dari produk yang dihasilkan. Hal ini untuk mengakomodasi adanya penggantian atau penyesuaian bahan atau peralatan agar nilai GMP nya tercapai.

 

•3.    Pengembang dan kontraktor bersepakat untuk membagi hasil penghematan yang didapat.

 

•4.    Perbadaan antara ‘Nilai Kontrak' dengan ‘Nilai GMP',

 

Nilai kontrak adalah nilai yang disepakati pada saat kontrak ditandatangani atau disepakati.

 

Nilai GMP adalah maksimum nilai yang dapat ditagihkan oleh kontraktor pada saat selesainya pekerjaan, sepanjang tidak ada perubahan dari kesepakatan pada saat ‘Nilai GMP' dibuat.

 

Dalam prakteknya, secara nominal ‘Nilai Kontrak' dan ‘Nilai GMP' dapat sama, namun dari sisi kontraktual mempunyai nilai yang berbada.

 

Untuk memberi gambaran atas penggunaan sistim GMP, berikut adalah sedikit ilustrasinya:-

 

Dalam suatu lelang untuk pekerjaan renovasi, penawaran terendah yang diterima dari kontraktor adalah sebesar Rp. 2,5 M. Anggaran Pemberi Tugas untuk pekerjaan tersebut adalah Rp. 2,2 M, dengan adanya kemungkinan pekerjaan tambah untuk modifikasi  sebesar Rp. 500 jt. Pekerjaan harus dimulai segera karena renovasi tersebut sangat dibutuhkan. Pemberi Tugas ingin mengurangi nilai penawaran kontraktor sebesar Rp. 300 jt (menjadi sesuai anggaran), tanpa harus mengurangi lingkup pekerjaan yang dilelangkan, termasuk juga tambahan pekerjaan modifikasi senilai Rp. 500 jt tersebut. Penawaran kontraktor tersebut sudah diturunkan pada saat negosiasi sebelumnya, sehingga sulit untuk meminta pengurangan nilai penawaran lagi dari kontraktor. Situasi seperti ini adalah contoh yang dapat kita gunakan untuk mengkonversi kontrak menjadi sistim GMP.

 

Dalam situasi seperti ini Pemberi Tugas dapat menanyakan kepada kontraktor,

 

"Berapa keuntungan yang anda proyeksikan untuk proyek ini?" - katakan, kontraktor memproyeksikan keuntungan sebesar Rp. 150 jt (6%) dari proyek ini, kemudian Pemberi Tugas berkata lagi kepada kontraktor.

 

"Jadi sebenarnya total biaya proyek ini adalah Rp. 2,35 M, bagaimana jika kami jamin keuntungan anda sebesar Rp. 150 jt, tapi kami minta, karena kami percaya, anda bisa melaksanakan proyek ini dengan nilai di bawah Rp. 2 M dan kita akan bekerja sama untuk mencari jalan untuk mencapai nilai itu. Apakah menurut anda ini suatu hal yang memungkinkan?".

 

Jika kontraktor menjawab ‘Ya', maka Pemberi Tugas dapat melanjutkan,

 

"Dapatkah anda menerima Guaranteed Maximum Price Contract dengan asumsi semua penghematan yang didapat di bawah nilai Rp. 2,35 M akan dikembalikan kepada kami?".

 

Jika jawabannya ‘Ya' maka Pemberi Tugas sudah mendapatkan keuntungan dari penghematan tersebut, yang dapat digunakan untuk membiayai pekerjaan tambah yang ada. Namun, jika jawabannya ‘Tidak' maka Pemberi Tugas harus bernegosiasi dengan kontraktor atas pembagian nilai penghematan tersebut, dapat dengan porsi 75 - 25 atau 50 - 50. Kemudian Pemberi Tugas dapat melakukan negosiasi lagi untuk pekerjaan tambah yang telah diantisipasi.

 

"Jika kami jamin akan ada pekerjaan tambah sebesar Rp. 500 jt, dapatkah anda mengurangi nilai keuntungan anda untuk setiap penambahan nilai Rp. 250 jt?". Negosiasi dapat terus berlanjut sampai ditemukan suatu kesepakatan dengan kontraktor.

 

Hal tersebut di atas menggambarkan proses perubahan dari sistim kontrak ‘lump sum' menjadi sistim GMP atau G-Max. Hasilnya mungkin dapat lebih dari yang diharapkan dari sekedar penghematan sebesar Rp. 300 jt. Hal ini dimungkinkan karena situasinya telah berubah dari sekedar Pemberi Tugas dan Kontraktor menjadi ‘Rekan Kerja' untuk mendapatkan hasil yang sama dengan suatu kompensasi atau ‘reward' yang disepakati bersama.

 

Sistim G-Max dapat dimaksimalkan hasilnya karena, adanya kerja sama (partnership) antara Pemberi Tugas dan Kontraktor. Untuk mencapai hasil maksimal dari sistim GMP atau G-Max semua tagihan kontraktor diperhitungkan menurut harga sebenarnya (termasuk diskon yang didapat) bukan berdasarkan nilai yang didapat dari suatu daftar uraian pekerjaan. Jadi lebih seperti sistim ‘Cost Plus'. Hal ini jelas akan menghilangkan rasa curiga antara Pemberi Tugas dan Kontraktor. Kepastian pembayaran para sub-kontraktor dan pemasok juga dapat terjaga karena kontraktor harus terbuka kepada Pemberi Tugas untuk mendapatkan bayarannya.

 

Pemberi Tugas memainkan peran yang cukup signifikan di sini dalam melakukan kegiatan penghematan, selain kontraktor yang terus melihat dan memeriksa kemungkinan penghematan dari sisi desain. Masalah biaya konstruksi menjadi lebih mudah dikendalikan ketika semua penghematan akan dirasakan bersama antara Pemberi Tugas dan Kontraktor. Jauh lebih mudah jika hal ini dinegosiasikan dari dua sisi yang berlawanan. Jika semua sistim administrasi pembayaran diatur sebaik dan sedini mungkin, maka hasil positif akan dapat dirasakan, karena kontraktor mempunyai keyakinan atas semua tagihan, baik berupa invoice atau purchase order, akan segera dibayarkan. Masalah yang berkaitan dengan ‘front loading' juga dapat dihindari. Kontraktor juga akan berusaha untuk bekerja seefisien mungkin dengan menghindari hal-hal yang dapat mengakibatkan adanya pemborosan. Namun jika Pemberi Tugas atau kontraktor tidak mempunyai orang yang kuat dalam pengelolaan administrasi ini, maka hal ini akan menjadikan sistim G-Max tidak berjalan dengan baik.

 

Hal positif lain dari sistim G-Max ini adalah sistim ini dapat menghindari adanya tagihan yang berlebihan atas suatu pekerjaan tambah, terutama jika berkaitan dengan pekerjaan renovasi.

 

Contoh, jika kontraktor memasukkan perkiraan biaya tambah untuk memindahkan jalur pipa gas terpasang (existing), yang mana tidak seorangpun mengetahui jalur pipa tersebut, sebesar Rp. 50 jt. Katakanlah, biaya sebenarnya adalah sebesar Rp. 10 jt, namun kontraktor tidak mau turun dari perkiraan biayanya itu dan pekerjaan tersebut harus dilaksanakan segera agar tidak menghambat pekerjaan lainnya. Jika dalam kontrak ‘lump sum', Pemberi Tugas tidak mempunyai pilihan yang banyak. Namun dengan sistim G-Max kerugian atau kelebihan pembayaran adalah hanya pada nilai upah (fee) sebesar Rp. 2,4 jt (jika mengacu kepada nilai perkiraan biaya Rp. 50 jt), bukan sebesar Rp. 40 jt.(seperti dalam sistim kontrak ‘lump sum').  Dalam hal ini ada unsur kejujuran antara kedua belah pihak dalam kaitannya dengan nilai pekerjaan. Sistim ‘Cost Plus' ditengarai juga dapat berlaku seperti ini, namun kurangnya unsur kebersamaan (partnership) antara Pemberi Tugas dan Kontraktor akan mengurangi usaha ke arah penghematan.  

 

Sistim G-Max juga dapat mengakomodasi jika pekerjaan harus dilaksanakan sedini mungkin, dimana gambar-gambar perencanaan belum selesai seluruhnya. Sistim G-Max akan meminimalkan resiko Pemberi Tugas karena kurangnya perencanaan atau desain jika pekerjaan segera dimulai, karena kontraktor tidak memerlukan waktu untuk memperkirakan biaya pekerjaannya untuk disetujui terlebih dahulu.

 

Demikian sekilas gambaran mengenai sistim Guaranteed Maximum Price (GMP) atau G-Max yang mungkin dapat digunakan sebagai alternatif dari sistim konvensional ‘lump sum', yang sering menimbulkan permasalahan di lapangan, baik di pihak Pemberi Tugas, maupun di pihak kontraktor dan juga pihak pengelola proyek. Sistim GMP ini mulai banyak digunakan di negara regional seputar Indonesia terutama untuk pekerjaan yang banyak mengandung unsur ketidakpastian, seperti renovasi atau refurbishment.