Pengenalan dan Peranan Quantity Surveyor Pada Proyek Konstruksi

I. PENDAHULUAN

Quantity Surveyor (QS) adalah suatu profesi yang boleh dikatakan baru di dunia konstruksi di Indonesia, dibandingkan dengan profesi Arsitek, Perencana Struktur ataupun Perencana Mekanikal dan Elektrikal.

Profesi QS ini berasal dari daratan Inggris yang kemudian berkembang ke seluruh dunia, terutama ke negara-negara Persemakmuran (Commonwealth). Profesi ini berangkat dari adanya kebutuhan akan seorang yang mengkhususkan diri untuk menterjemahkan suatu perencanaan/desain para Perencana ke dalam suatu bentuk atau format lain yang dapat menunjukkan suatu parameter-parameter dari perencanaan tersebut agar dapat dievaluasi, diolah dan dibandingkan yang pada akhirnya dapat membuat suatu jembatan yang menghubungkan keinginan Pemberi Tugas (Client) dan perencanaan para Perencana. Jembatan tersebut adalah biaya atau yang lazim kita sebut anggaran (budget). Dengan keterbatasannya atau batasan dana Pemberi Tugas itulah para Perencana harus dapat mewujudkan keinginan Pemberi Tugas dan dengan ketrampilannya atau keahliannya QS harus menjembatani kedua kepentingan tersebut sehingga suatu perencanaan yang optimum dapat tercapai. Itulah sebabnya banyak Konsultan QS yang menjabarkan fungsinya sebagai ‘Construction Cost Consultant’ atau Konsultan Biaya Konstruksi.(QS) adalah suatu profesi yang boleh dikatakan baru di dunia konstruksi di Indonesia, dibandingkan dengan profesi Arsitek, Perencana Struktur ataupun Perencana Mekanikal dan Elektrikal. 

Cikal bakal profesi QS di Inggris bermula dari kejadian yang dikenal dengan ‘The Great Fire of London’ di abad ke 18, dimana pada waktu itu terjadi kebakaran besar di London yang menghancurkan banyak bangunan, baik bangunan umum maupun bangunan pribadi. Setelah kebakaran tersebut terjadi dan pada saat perusahaan asuransi hendak membayar ganti rugi bangunan-bangunan yang terbakar tersebut, perusahaan tersebut menghadapi kesulitan dalam hal menilai ganti rugi yang harus diberikan. Di saat itu para Arsitek yang biasa membangun bangunan dimintakan bantuannya untuk membuat perkiraan nilai bangunan tersebut. Selanjutnya, dengan makin banyaknya permintaan akan penilaian bangunan tersebut makin banyak Arsitek yang mendalami keahlian ini, keahlian dalam hal penilaian bangunan. Perkembangan selanjutnya adalah, dengan makin banyaknya permintaan dari para Pemberi Tugas, dalam hal ini korban kebakaran tersebut untuk membangun kembali bangunannya yang rusak atau terbakar. Namun para korban atau para Pemberi Tugas tersebut menyaratkan untuk membuat perkiraan biayanya terlebih dulu sebelum pekerjaan dimulai. Dengan makin banyaknya permintaan mengenai perkiraan biaya ini, maka makin banyak pula Arsitek yang menekuni masalah-masalah biaya bangunan. Pada tahap selanjutnya para Arsitek yang lebih mendalami masalah biaya bangunan tersebut, merasa perlu untuk membakukan keahliannya dan pada akhirnya bahkan para Arsitek tersebut meninggalkan profesi aslinya sebagai perencana bangunan. Bahkan pada akhir abad ke 19 para Arsitek tersebut membentuk suatu organisasi sendiri dan mulai membuat suatu sistim pendidikan khusus mengenai hal perencanaan biaya bangunan, dengan tanpa melibatkan hal-hal yang berkaitan dengan masalah-masalah teknis arsitektur. Hasil pendidikan tersebut kemudian berkembang dan dikenal sebagai profesi Quantity Surveying atau biasa dikenal dengan istilah QS.

Pada perkembangan selanjutnya profesi QS ini, di negara asalnya, ditampung atau berada di dalam suatu organisasi yang bernama ‘Royal Institution of Chartered Surveyor’ (RICS). QS mempunyai suatu divisi khusus di dalam RICS tersebut dan sampai sekarang menjadi yang divisi terbesar kedua setelah General Practise (GP). Organisasi ini mengatur anggotanya dalam menjalankan fungsinya sebagai QS baik yang bekerja dalam suatu perusahaan jasa konsultasi swasta atau di pemerintahan, kontraktor, pengembang maupun sebagai personil lepasan. Organisasi ini mengatur para anggotanya dengan membuat suatu persyaratan umum yang harus dilaksanakan oleh setiap anggotanya, yaitu dengan mewajibkan para anggotanya untuk mengikuti ujian dasar untuk bisa menjadi ‘Chartered Surveyor’ (CS) atau QS yang berlisensi. Dengan menjadi CS, seorang QS dapat membuka usaha jasa QS atas namanya sendiri ataupun seandainya mereka bekerja pada satu perusahaan jasa QS besar kemungkinan baginya menjadi Rekan/Partner dalam usaha tersebut.

Di Indonesia sendiri profesi QS ini masuk di awal dekade 70. Pada awal perkembangannya tidak setiap proyek konstruksi menggunakan jasa QS baik di pihak kontraktor maupun di pihak Pemberi Tugas. Selaras dengan perkembangan industri konstruksi di Indonesia, maka pada dekade 80 jasa QS ini mulai banyak digunakan di proyek-proyek konstruksi di Indonesia terutama di sektor swasta. Perkembangan jasa QS ini banyak dipengaruhi oleh berubahnya cara pendekatan para Pemberi Tugas dalam menyelesaikan atau menjalankan proyek-proyeknya. Para Pemberi Tugas makin merasa perlu menghitung besarnya investasi yang harus dikeluarkannya sebelum memulai proyek-proyeknya. Hal ini dikarenakan, pada prinsipnya Pemberi Tugas harus memperhitungkan pengeluaran-pengeluarannya (a.l. untuk biaya mendapatkan tanah, biaya konstruksi, perijinan dll.) agar tidak melebihi pendapatan yang akan didapat dari proyek yang dibangunnya. Jika total pengeluaran ditambah keuntungan lebih kecil dari pendapatan yang akan didapat maka proyek tersebut dapat dikatakan secara komersil tidak layak. Hal lain lagi yang membuat profesi berkembang pada dekade ini adalah dengan makin mengertinya para Pemberi Tugas akan konsep ‘Value for Money’ dalam mengembangkan proyek-proyeknya. Pemberi Tugas, dengan makin berkembangnya industri konstruksi, makin merasa perlu menganalisa pemakaian bahan-bahan yang akan digunakan pada proyeknya secara optimum, dalam arti bahwa bahan yang digunakan akan memberikan nilai yang maksimal sesuai dengan uang yang dikeluarkannya. Katakanlah, jika penggunaan granit untuk lantai tidak akan menambah nilai komersil bangunan, maka hal itu sebaiknya dihindari karena akan menambah jumlah pengeluaran Pemberi Tugas. Selain dua hal di atas yang banyak mendorong berkembangnya profesi QS di Indonesia, ada hal lain lagi yang juga turut mendorong, yaitu pengaruh dari institusi keuangan (Bank), dimana institusi tersebut meminta perincian biaya pembangunan sebelum mereka dapat memberikan pinjamannya. Pembuatan perincian biaya pembangunan adalah merupakan salah satu kecakapan QS.

II. TUGAS DAN PERANAN QS

Secara umum kecakapan QS meliputi beberapa bidang, yaitu ekonomi konstruksi (construction economic), hukum, manajemen proyek, pengukuran volume dan teknik bangunan (secara umum, bukan yang bersifat perencanaan). Dengan kecakapan atas bidang-bidang tersebut profesi QS kemudian berkembang sebagai bagian dari suatu struktur organisasi proyek. Dengan keahliannya tersebut seorang QS dapat bekerja untuk Pemberi Tugas, Kontraktor, Badan-badan pemerintah atau bahkan sebagai Credit Analyse di institusi keuangan (Bank).

Berdasarkan laporan yang dibuat oleh RICS di tahun 1971, fungsi dan peranan QS didefinisikan sebagai ‘Suatu profesi yang mempunyai keahlian dalam perhitungan volume, penilaian pekerjaan konstruksi, sedemikian sehingga suatu pekerjaan dapat dijabarkandan biayanya dapat diperkirakan, direncanakan, dianalisa, dikendalikan dan dipercayakan’. Karena itu di dalam organisasi proyek QS, biasanya berperan sebagai pengatur masalah-masalah finansial proyek (Financial Management). QS akan membuat dan mengelola anggaran proyek sedemikian sehingga hasil optimum dan efisien dari suatu proyek dapat dicapai. Hal itu dilakukan mulai dari tahap paling awal dari suatu proses pembangunan sampai dengan diselesaikannya suatu proyek. Dengan kata lain QS berperan dalam membuat perencanaan anggaran dan juga sebagai pengendali anggaran, baik pada masa perencanaan maupun pada masa pelaksanaan proyek. Karena itu perusahaan jasa QS biasanya menyebut perusahaannya sebagai Konsultan Biaya Konstruksi (Construction Cost Consultant). Hal lain yang dijalankan oleh QS di dalam organisasi proyek adalah sebagai Administrator Kontrak (Contract Administrator). Hal-hal yang berkaitan dengan pelelangan, dokumentasi kontrak, administrasi kontrak selama pelaksanaan pekerjaan dan pada saat akhir pekerjaan, biasanya dilakukan oleh QS. Dalam hal administrasi kontrak selama masa pelaksanaan pekerjaan biasanya QS akan berperan sebagai penasihat ataupun pembantu Manajer Proyek untuk hal-hal yang berkaitan dengan kontrak antara Pemberi Tugas dan Kontraktor. Dan sebagai pengembangan dari fungsi Administrator Kontrak ini QS dapat berperan sebagai Arbitrator dalam menyelesaikan perbedaan pendapat antara pihak-pihak yang mengikat kontrak.

Secara tradisional, tugas dan peranan QS di dalam organisasi proyek adalah sebagai berikut :-

1.     Perencanaan dan pengendalian biaya konstruksi

Dalam membuat perencanaan biaya konstruksi ini QS dapat dilibatkan dari tahap paling awal dari suatu proses perencanaan, yaitu pada tahap ‘Inception’. Pada tahap ini memang tidak ada hasil konkret yang didapat. Pada tahap ini Pemberi Tugas biasanya baru mulai menjajaki kemungkinan dia membuat suatu proyek. Untuk keperluan penjajakan ini informasi dari QS diperlukan. Informasi itu biasanya berupa suatu patokan biaya-biaya konstruksi untuk jenis-jenis bangunan tertentu. Dari informasi tersebut Pemberi Tugas kemudian menentukan sikap apakah akan membangun,membeli atau menyewa. Jika diputuskan membangun, maka dari informasi-informasi tersebut dapat ditentukan besarnya bangunan yang dapat dibangun oleh Pemberi Tugas dengan mengingat kemampuan finansial Pemberi Tugas.

Pada tahap selanjutnya dari proses pembangunan, QS berperan dalam membuat perencanaan biaya pembangunan proyek tersebut. Seperti juga perencanaan teknis dari proyek tersebut yang tidak dapat langsung jadi sekaligus, perencanaan biaya juga mengalami proses sejalan dengan perkembangan perencanaan. Sampai tahap perencanaan skematik perencanaan biaya belumlah pasti, dalam arti anggaran tersebut belum disetujui atau diverifikasi oleh Pemberi Tugas. Begitu perencanaan skematik disetujui oleh Pemberi Tugas, maka perencanaan biayanya (anggarannya) harus disetujui. Setelah kedua hal tersebut disetujui oleh Pemberi Tugas, maka tugas QS, pada tahap selanjutnya dari proses perencanaan, akan menjadi pengendali biaya konstruksi pada tahap perencanaan. Pengendalian biaya pada tahap perencanaan ini dimaksudkan untuk membatasi pengembangan perencanaan agar masih di dalam koridor anggaran yang telah ditetapkan. Ataupun jika terjadi peningkatan biaya pembangunan yang cukup besar dapat diketahui dan diantisipasi sedini mungkin. Fungsi pengendalian biaya ini akan terus dilaksanakan sampai dengan semua perencanaan selesai.

Di dalam melaksanakan pengendalian biaya, atau dalam istilah QSnya disebut dengan Cost Check, ini QS akan melaksanakan pemeriksaan atas beberapa sistim perencanaan, seperti apakah akan lebih ekonomis jika menggunakan struktur baja atau beton, atau pondasi tiang pancang atau pondasi bor dll. Dalam hal perencanaan mekanikal dan elektrikal QS dapat juga melakukan beberapa pemeriksaan alternatif perencanaan seperti, apakah lebih ekonomis menggunakan sistim AC sentral atau split, atau penggunaan sistim deteksi kebakaran sistim konvensional atau yang addressable dll. Hal ini dilakukan untuk mendapatkan biaya pembangunan yang optimum tanpa mengurangi kriteria perencanaan ataupun hasil akhir yang diharapkan, baik oleh Pemberi Tugas maupun Perencana. Kegiatan pengendalian biaya pada tahap perencanaan ini dapat dikategorikan sebagai bagian dari sistim Value Engineering. Atau dalam istilah QS kegiatan ini dikategorikan sebagai bagian dari apa yang disebut Life Cycle Costing. Di akhir proyek semua data biaya tersebut akan diolah kembali oleh QS untuk dijadikan data untuk proyek yang sejenis di masa mendatang. Hal ini, dalam istilah QS biasa disebut dengan Cost Analysis.

Kegiatan perencanaan dan pengendalian biaya ini adalah merupakan suatu keahlian khusus dari QS dan pada pelaksanaan sehari-harinya inilah yang menjadi inti bisnis (core business) dari jasa QS. Hal ini pula yang sangata membedakan fungsi QS dengan fungsi Estimator yang biasa dikenal di dunia konstruksi. Fungsi perencanaan biaya yang dilakukan oleh QS berbeda dengan apa yang dilakukan oleh Estimator. Estimator biasanya bekerja untuk mendapatkan besarnya biaya yang akan digunakan untuk melaksanakan suatu proyek atau yang biasa disebut, dalam istilah QS, dengan pricing.

2.     Dokumentasi

Setelah para Perencana merampungkan perencanaanya maka tibalah saatnya QS untuk mempersiapkan Dokumen Lelang. Di dalam dokumen lelang ini, biasanya dilengkapi dengan Bill of Quantity (BQ) atau dalam bahasa sehari-harinya dikenal juga sebagai Daftar Uraian Pekerjaan. Di dalam BQ ini suatu proyek diuraikan menjadi bentuk pokok-pokok pekerjaan yang akan menunjukkan lingkup pekerjaan yang dilelangkan. Dalam membuat BQ ini ada aturan-aturan baku yang dimiliki oleh QS, baik dalam perhitungan volume pekerjaan maupun dalam memerinci pekerjaan menjadi pokok-pokok pekerjaan. Aturan baku tersebut biasa dituangkan dalam bentuk yang biasa disebut Standard Method of Measurement (SMM). SMM ini banyak macamnya dan agak berbeda di setiap negara. Perbedaan tersebut sebenarnya terjadi dikarenakan adanya perbedaan cara kerja yang biasa dilakukan di suatu negara. Di Indonesia SMM yang biasa digunakan ada beberapa acuan antara lain Hong Kong Standard, Singapore Standard, UK Standard maupun yang biasa digunakan kontraktor asing di Indonesia yang biasa disebut dengan POMI (Procedure of Measurement International).

Kemampuan QS dalam menghitung volume dan menyiapkan BQ ini juga merupakan keahlian spesifik dari profesi QS. Hal ini juga merupakan suatu trade mark dari jasa QS yang biasa diberikan kepada Pemberi Tugas. BQ yang dibuat atau disiapkan oleh QS ini biasanya mencakup seluruh komponen dari suatu proyek dari mulai pekerjaan tanah sampai dengan pekerjaan furnitur, termasuk pekerjaan Mekanikal dan Elektrikal. Di beberapa negara BQ untuk pekerjaan Mekanikal dan Elektrikal biasanya dibuat oleh Perencana Mekanikal dan Elektrikal.

Di dalam dokumen lelang QS juga menyiapkan persyaratan administrasi dan persyaratan kontrak, yang akan menjadi aturan main dari lelang suatu pekerjaan. Dengan keahliannya di bidang kontrak ini, QS memang dipercaya untuk menyiapkan, mengatur dan mengelola kontrak konstruksi oleh Pemberi Tugas. Adapun syarat-syarat kontrak ini biasanya diambil dari standar-standar international yang berlaku, seperti JCT, FIDIC, ACA, IFC, ICE dll. Namun demikian standar-standar internasional tersebut tidak dengan bulat-bulat digunakan, karena pada dasarnya standar tersebut dibuat berdasarkan hukum yang berlaku di negara pembuatnya, sehingga jika kita hendak menggunakannya, beberapa penyesuaian harus dilakukan. Penyesuaian tersebut biasanya dibuat mengikuti aturan yang berlaku di Indonesia dan menyesuaikan juga dengan aturan main yang dapat diterima oleh Pemberi Tugas dan Kontraktor. Adalah tugas QS untuk terus berusaha menyeimbangkan isi kontrak tersebut atas kepentingan ke dua belah pihak. Syarat kontrak yang terlalu berat kepada Pemberi Tugas akan mengakibatkan beban resiko kontraktor yang lebih besar dan untuk itu kontraktor akan menyiapkan tunjangan untuk mengantisipasi resiko tersebut, sehingga pada akhirnya akan membebani harga penawarannya. Begitu juga sebaliknya syarat kontrak yang terlalu berat kepada kontraktor akan memberikan Pemberi Tugas ketidak pastian, baik dalam hal finansial maupun kekuasaannya atas kontraktor. Hal inilah yang menjadikan QS menggunakan standar-standar yang tersedia, karena standar kontrak tersebut telah disusun oleh beberapa pihak yang berkompeten dalam bidangnya, antara lain organisasi Pemberi Tugas, organisasi kontraktor, organisasi profesi (Arsitek, QS, Perencana dll.) dan dari kalangan pemerintah tempat standar itu dibuat. Dengan demikian standar-standar tersebut minimal telah mengakomodir kepentingan pihak-pihak penyusunnya secara seimbang.

Demikianlah hal-hal utama yang dilakukan QS dalam kaitannya dengan proses dokumentasi. Adapun akhir dari proses dokumentasi ini adalah dengan dikeluarkannya laporan evaluasi lelang yang akan dimasukkan ke Pemberi Tugas sebagai bahan pertimbangan Pemberi Tugas untuk menentukan pemenang lelang.

3.     Administrasi kontrak

Seperti dijelaskan di atas bahwa QS mempersiapkan syarat-syarat kontrak, maka pada tahap pelaksanaan hal-hal yang berkaitan dengan administrasi kontrak menjadi bagian dari jasa QS yang diberikan kepada Pemberi Tugas. Hal-hal yang berkaitan dengan administrasi kontrak ini adalah dimulai dari masa pelelangan pekerjaan, masa pelaksanaan pekerjaan dan masa penyelesaian pekerjaan.

Pada masa pelelangan QS, selain menyiapkan dokumen lelang, mengatur tata cara pelelangan, mengeluarkan risalah-risalah rapat pelelangan, mengikuti rapat-rapat klarifikasi lelang, mengikuti proses negosiasi dan diakhiri dengan pembuatan evaluasi lelang yang akan diberikan kepada Pemberi Tugas sebagai bahan pertimbangan pemilihan kontraktor. Selain itu QS juga memberikan evaluasi dan rekomendasi atas sistim Procurement yang akan digunakan oleh Pemberi Tugas untuk melaksanakan proyeknya tersebut. Yang dimaksud dengan sistim Procurement di sini adalah sistim manajemen pelaksanaan proyek, apakah menggunakan sistim tradisional (Main Contractor), Design and Build, Manajemen Konstruksi, Manajemen Kontraktor, Project Manager dll. Pemilihan sistim Procurement ini harus dibicarakan dengan seksama oleh QS dan Pemberi Tugas dengan mempertimbangkan prioritas Pemberi Tugas. Dari prioritas tersebut kemudian dianalisa untuk dicarikan sistim yang tepat untuk digunakan pada suatu proyek.

Pada masa pelaksanaan, QS melakukan kegiatan-kegiatan yang berkaitan dengan administrasi kontrak yang berupa pembayaran berkala (Interim Valuation), memeriksa tagihan dan klaim-klaim kontraktor yang berkaitan dengan kerja tambah-kurang, membantu dokumentasi instruksi-instruksi lapangan, menentukan status kontraktor secara kontraktual dan hal-hal lain yang berkaitan dengan masalah administrasi. Selama masa ini seringkali QS dimintai bantuan oleh Manajer Proyek atau Manajemen Konstruksi atau siapapun Pengelola proyek untuk memberikan masukkan mengenai langkah-langkah yang sesuai dengan kontrak jika terjadi sesuatu perselisihan atau perbedaan pendapat antara Kontraktor dan Pengelola Proyek. Hal-hal tersebut adalah merupakan bagian dari keahlian QS yang berkaitan dengan kontrak.

Hal lain yang tidak kalah penting pada masa pelaksanaan ini adalah pembuatan laporan keuangan atas kondisi pelaksanaan proyek. Laporan ini biasanya dibuat secara periodik sebagai kontrol Pemberi Tugas atas komitmen finansialnya. Jika terjadi pekerjaan tambah-kurang yang terlalu banyak, yang tentu saja akan mempengaruhi biaya pembangunan secara keseluruhan, hal ini harus dilaporkan kepada Pemberi Tugas agar langkah-langkah antisipatif dapat dilakukan. Jika hal itu terjadi, maka adalh tugas Manajer Proyek atau Manjemen Konstruksi atau siapapun Pengelola Proyeknya untuk sedapat mungkin mengembalikan keadaan tersebut ke jalur yang telah disepakati, dalam hal ini adalah anggaran yang telah disepakati. Hal tersebut dapat berupa adanya penghematan di beberapa pos pekerjaan ataupun penggantian beberapa material sehingga didapat penghematan.

Pada akhir proyek, tugas utama QS adalah menyaipkan perhitungan akhir (Final Account) proyek. Perhitungan akhir ini akan melibatkan perhitungan kembali kontrak awal kontraktor, tagihan pekerjaan tambah-kurang, tagihan-tagihan antar kontraktor, kontra klaim dan denda-denda. Hal-hal tersebut harus dibicarakan dan disetujui oleh kontraktor dan Pemberi Tugas, sehingga harga akhir proyek dapat ditemukan dan dibayarkan. Pada akhir proyek ini pula QS seringkali dimintakan bantuannya oleh Pengelola Proyek untuk menyiapkan Serah Terima Pekerjaan, baik dari segi format serah terimanya maupun dari status pekerjaan tersebut. Demikianlah secara garis besar fungsi administrasi QS pada masa pelaksanaan pekerjaan sampai diserahkannya pekerjaan oleh kontraktor kepada Pemberi Tugas.

4.    Arbitrasi

Dengan kemampuannya dan pemahamannya di bidang kontrak dan administrasi kontrak, QS dapat ditunjuk sebagai Arbitrator dalam menyelesaikan masalah antara Pemberi Tugas dengan Kontraktor atau antara Kontraktor dengan para Sub-Kontraktornya. Arbitrator yang dimaksud di sini adalah tindakan pendahuluan penyelesaian masalah sebelum dilimpahkan ke pengadilan atau Badan Arbitrasi Nasional (BANI).

Di dalam standar kontrak JCT, hal ini dimungkinkan. Jika terjadi perselisihan antara pihak-pihak yang mengikat kontrak maka kedua belah pihak dapat menunjuk seorang atau institusi independen yang akan bertindak sebagai penengah dalam menyelesaikan perselisihan atau perbedaan pendapat tersebut. Biasanya, orang atau institusi yang ditunjuk tersebut adalah QS. Hal ini disebabkan karena alasan yang disebutkan di atas, selain untuk mempercepat proses penyeleaian masalah atau perselisihan. Jika melalui jalur pengadilan atau BANI hal ini tidak dapat diselesaikan secara cepat. Cepatnya penyelesaian masalah seringkali diperlukan karena, biasanya perselisihan tersebut menyangkut masalah keuangan atau ada sangkut pautnya dengan uang, jika terlalu lama diselesaikannya akan berakibat kepada makin lamanya uang atau tagihan yang diperselisihkan tersebut menjadi beban bagi kedua belah pihak.

Dalam kaitannya dengan arbitrasi ini, dalam beberapa kasus, QS juga dapat ditunjuk sebagai Saksi Ahli (Expert Witness) dalam suatu penyelesaian suatu kasus perselihan atau perbedaan pendapat antara pihak-pihak yang mengikat kontrak yang telah diajukan atau diproses di pengadilan. Sebagai saksi ahli, QS dapat memberikan pendapatnya mengenai masalah yang terjadi. Hal inilah yang membedakannya dengan saksi biasa, yang secara hukum hanya boleh menyatakan fakta.

Dalam prakteknya, di negara asalnya, banyak QS maupun perusahaan jasa QS yang mengkhususkan diri dalam hal-hal yang berkaitan dengan masalah arbitrasi atau hal-hal yang bersifat hukum kontrak.

Demikianlah tugas dan fungsi QS secara tradisional berdasarkan keahlian dasarnya. Di Indonesia sendiri fungsi dan peranan QS, selama ini baru sampai pada taraf perencanaan dan pengendalian biaya. Hal itulah yang terlintas di benak para praktisi konstruksi jika disebutkan profesi QS. Hal-hal lain yang dapat dikerjakan oleh QS, seperti digambarkan di atas, seringkali masih rancu atau tersamar dengan sistim pengelolaan proyek yang banyak digunakan di Indonesia, seperti sistim Manajemen Konstruksi, Rancang Bangun dll. Profesi ataupun jasa QS sendiri di Indonesia kebanyakan masih digunakan oleh para Pengembang atau Pemberi Tugas swasta, terutama jika Pemberi Tugasnya meminjam uang dari Bank (asing) untuk menjalankan proyeknya.

Untuk proyek-proyek pemerintah jarang menggunakan jasa QS. Namun secara tidak langsung jasa QS juga digunakan yaitu melalui institusi BAPPENAS atau BAPPEDA. Di dalam BAPPENAS proyek-proyek dilihat kelayakannya, baik dari segi finansial, teknis dan sosialnya. Apa yang dilakukan di sana sebenarnya tidak jauh dari apa yang dilakukan QS pada suatu proyek swasta pada tahap-tahap awal perencanaan. Fungsi pengendalian biaya, yang merupakan salah satu fungsi QS, pada proyek pemerintah akan dilakukan oleh BPKP ataupun BPK. Sedangkan fungsi administrasi kontrak biasanya dijalankan oleh tim proyek, yang dikepalai oleh seorang Kepala Proyek.

III. PENGEMBANGAN PERAN QS

Seiring dengan kemajuan dan perkembangan yang terjadi di bidang konstruksi, baik yang berkaitan dengan teknologi maupun manajemen sekarang ini, maka peran dan fungsi QS juga turut berkembang. Hal ini tertuang dalam suatu laporan yang dibuat oleh RICS mengenai pengembangan profesi QS di masa datang. Dalam laporan tersebut fungsi QS dijabarkan lebih jauh bahwa ‘Profesi QS telah berkembang atau telah mengembangkan keahliannya dalam hal-hal yang berkaitan dengan perencanaan tenaga kerja, pengendalian sumber daya dan penilaian atas pengaruh waktu dalam pelaksanaan proyek konstruksi. Selain itu profesi QS juga sudah meluaskan pengaruhnya ke dalam bidang-bidang kontraktual, pekerjaan sipil dan industri, pekerjaan mekanikal dan elektrikal dan manajemen proyek’.

Perubahan atau pengembangan peranan QS ini banyak dipengaruhi oleh meningkatnya pengetahuan para Pemberi Tugas akan suatu proses pembangunan, selain juga dengan meningkatnya level kompetisi diantara mereka. Hal ini berakibat pada makin kritisnya Pemberi Tugas dalam memperhitungkan keuntungan komersialnya dalam membangun sebuah proyek. Pemberi Tugas makin sadar akan perlunya membangun dengan cara yang benar, cepat dan efisien baik dalam arti ekonomi, teknis, kualitas dan waktu. Jika mereka mebangun suatu proyek dengan jangka waktu yang terlalu lama, maka mereka akan ketinggalan momentum dari suatu trend yang ada pada saat itu. Jika mereka membangun dengan biaya pembangunan yang terlalu tinggi akan mengakibatkan berkurangnya keuntungan komersial mereka atau makin lamanya modal mereka dapat kembali. Demikian juga jika mereka membangun dengan kualitas yang terlalu tinggi, maka pasar yang akan didapat dari produk mereka akan sangat terbatas, yang pada akhirnya akan berakibat pada pendapatan mereka. Dari segi manajemen, pengembangan fungsi QS banyak dipengaruhi oleh makin perlunya suatu proyek dikerjakan secara cepat sehingga hasil yang didapat juga lebih cepat. Dengan persyaratan tersebut, QS mencoba membuat suatu terobosan sedemikian sehingga proses perencanaan dan pelaksanaan suatu proyek dapat dipercepat. Percepatan tersebut dimungkinkan karena makin berkembangnya teknologi konstruksi dan makin berkembangnya kemampuan para pengelola dan pelaksana konstruksi.

Dari sisi profesi QS sendiri pengembangan atau lebih tepatnya pemenuhan tuntutan Pemberi Tugas tersebut membuat para QS untuk mencoba mengembangkan keahlian dasarnya di bidang hukum, ekonomi, manajemen dan metodologi. Dengan keahlian dasarnya tersebut QS mencoba membuat suatu turunan-turunan keahlian dengan lebih mengkombinasikan kemampuan dasar mereka. Beberapa peranan baru yang dapat dijalankan oleh QS dengan mengkombinasikan kemampuan dasar mereka adalah antara lain :-

1.     Penilai Pembangunan (Development Appraisal)

Bidang ini dimulai pada saat awal sekali dari suatu proses pembangunan, yaitu pada tahap ‘Inception’ dan/atau Studi Kelayakan. Adapun yang dimaksud dengan Development Appraisal ini adalah suatu perhitungan yang melibatkan unsur pendapatan (income), pengeluaran (outcome) dan keuntungan (profit). Dalam perhitungan ini pendapatan Pemberi Tugas haruslah sama dengan pengeluarannya ditambah keuntungan. Dalam perhitungan ini ketiga unsur (pendapatan, pengeluaran dan keuntungan) dibuat seimbang. Jika pengeluaran lebih besar dari apa yang diasumsikan, maka dengan sendirinya keuntungan akan berkurang atau unsur pendapatannya yang harus ditingkatkan untuk menutup ekstra pengeluaran. Begitu juga jika pendapatannya melebihi asumsi yang dipakai, maka keuntungan yang akan didapat akan lebih besar dari asumsi yang diambil atau unsur pengeluaran dapat ditambahkan nilainya.

Keperluan akan laporan ini berangkat dari pentingnya Pemberi Tugas memperhitungkan waktu pengembalian investasi mereka, selain juga dengan makin banyaknya hal-hal lain yang harus diperhitungkan sebelum keputusan untuk membangun diambil (seperti masalah inflasi, bunga bank, hukum, pemasaran dll). Seperti diketahui pengembalian investasi di bidang konstruksi tidaklah secepat di bidang lainnya, karenanya perhitungan yang matang mengenai pengelolaan investasinya haruslah dilakukan sebaik dan secermat mungkin. Dengan keahliannya di bidang biaya konstruksi, QS dapat membantu Pemberi Tugas dalam menentukan nilai pengeluaran dalam persamaan di atas. Dalam suatu proyek konstruksi pengeluaran yang berkaitan dengan pembangunan nilainya cukup besar, karenanya masukan dari QS di awal proses perencanaan sangat berarti bagi Pemberi Tugas dalam menyelesaikan atau mengambil keputusan akan proses selanjutnya dari pembangunan suatu proyek konstruksi. Secara teoritis QS dapat membuat laporan ini, namun secara institusional RICS tidak membenarkan QS melakukan ini. Namun dalam prakteknya QS banyak terlibat dalam pembuatan laporan ini, baik secara langsung maupun secara tidak langsung (seperti memberi masukkan pada konsultan lainnya dalam hal-hal yang berkaitan dengan biaya konstruksi, building economics, finansial, kontraktual dll). Laporan ini biasanya dibuat atau dikeluarkan oleh seorang Valuation Surrveyor. Seorang Valuation Surveyor berasal dari divisi General Practise dari RICS. Di Indonesia Valuation Surveyor banyak bernaung di bawah perusahaan seperti Jones Lang LaSalle, Colliers Jardine, Knight Frank Balieu dll.

Di bidang ini, yang merupakan pengembangan kemampuan dasar QS, banyak QS atau perusahaan QS yang mencoba memberikan jasa ini sebagai jasa tambahan dari apa yang biasa diberikan kepada Pemberi Tugas.

2.     Pendanaan Pembangunan (Developer’s Finance)

Sekarang ini para Pengembang atau Pemberi Tugas banyak menggunakan dana yang ukan berasal dari bisnisnya, melainkan berasal dari pinjaman Bank atau badan-badan pemberi pinjaman lainnya. Dana-dana tersebut ada yang dipinjamkan secara jangka panjang maupun jangka pendek. Pencarian dana ini oleh Pemberi Tugas sering dilakukan sejalan dengan tahap awal dari proses perencanaan dan karenanya, untuk keperluan pencarian dana ini, QS sering dilibatkan terutama dalam pembuatan aliran dana (cash flow) dari proyek tersebut. Jasa QS sering diminta karena biasanya Bank meminta perhitungan biaya pembangunan atau aliran dana, yang merupakan dasar pemberian pinjaman, itu dibuat atau dikeluarkan oleh institusi yang independen dan profesional, bukan dari internal Pengembang atau Pemberi Tugas. Dengan keahliannya di bidang ekonomi konstruksi, QS diharapkan dapat membuat suatu aliran dana yang meyakinkan dan menarik sehingga pinjaman tersebut dapat diberikan oleh Bank peminjam.

Untuk membuat aliran dana tersebut meyakinkan dan menarik QS harus mengerti hal-hal yang berkaitan dengan masalah pendanaan dan sistim penjualan sehingga dalam aliran dana tersebut dapat terlihat kapan Pemberi Tugas mulai mendapatkan pemasukkan (hal ini penting karena akan memberikan nilai lebih bagi Bank peminjam dalam memberikan pinjamannya). Hal-hal seperti sistim Leasing, Timeshare, Sale and Leaseback harus benar-benar dipahami oleh QS sehingga pembuatan aliran dana tersebut akan sangat menarik bagi Bank peminjam.

3.     Loss Adjuster

Dengan keahliannya dalam bidang penilaian bangunan atau biaya konstruksi QS sering dimintakan bantuannya oleh para Loss Adjuster dalam menilai suatu bangunan. Penentuan nilai bangunan tersebut berguna bagi asuransi untuk menentukan besarnya premi asuransi ataupun besarnya ganti rugi yang dapat diberikan.

4.     Manajer Proyek

Dengan kemampuannya dan keahliannya di bidang administrasi kontrak dan manajemen proyek, QS atau perusahaan jasa QS sering melaksanakan peran sebagai Manajer Proyek. Sebagai Manajer Proyek QS, yang pada dasarnya sangat paham akan tahapan-tahapan perencanaan, diharapkan dapat mengendalikan para perencana dalam melaksanakan perencanaan selain tentunya juga mengendalikan biayanya. Pada tahap pelaksanaan pekerjaan dengan kemampuannya di bidang kontrak dan administrasi kontrak QS diharapkan dapat mengendalikan kontraktor secara penuh, baik dari sisi waktu pelaksanaan maupun biaya pelaksanaan.

5.     Facility Manager

Pengembangan lain dari kemampuan manajemen, estimasi biaya dan masalah kontraktual, QS dapat berperan sebagai Facility Manager. Yang dimaksud dengan Facility Manager adalah seorang manajer yang bertugas untuk menyiapkan segala fasilitas yang diperlukan oleh operasional suatu perusahaan agar dapat melakukan operasinya. Segala fasilitas yang diperlukan dari mulai penyediaan lahan sampai ke peralatan operasional adalah merupakan tanggung jawab seorang Facility Manager. Dengan kemampuan estimasinya, QS dapat membuat suatu perencanaan biaya yang diperlukan untuk mengadakan bangunan, tanah maupun peralatan operasional lainnya. Dengan kemampuan kontraktual yang dimilikinya QS dapat membuat suatu standar perjanjian pembelian, penyewaan dll. Dengan kemampuan manajemennya QS dapat membuat suatu prosedur yang tepat untuk mencapai suatu tujuan. Facility Manager biasa digunakan oleh perusahaan yang mempunyai divisi operasional yang cukup besar seperti perusahaan ritel, perusahaan waralaba, perusahaan pertambangan dll.

6.     Manajer Perawatan

Perawatan suatu bangunan memerlukan suatu perkiraan biaya yang cukup akurat, karena akan mempengaruhi biaya operasional. Selain itu pemahaman yang baik mengenai konsep biaya total (total cost) juga sangat diperlukan untuk dapat menjadi seorang Manajer Perawatan yang baik. Dua hal tersebut dapat dikatakan sebagai salah satu keahlian QS. Konsep Total Cost dikenal sebagai konsep Life Cycle Costing di QS. Konsep tersebut membahas total biaya yang diperlukan jika kita menggunakan suatu barang. Perhitungan Total Cost tersebut akan melibatkan biaya awal, biaya operasional, biaya perawatan dan nilai sisa suatu barang. Hal ini sangat diperlukan untuk membuat pilihan atas beberapa barang yang diperlukan untuk perawatan suatu bangunan ataupun suatu peralatan.

Dengan kemampuannya itu banyak QS atau perusahaan jasa QS yang bergerak dalam bidang perawatan bangunan. Dampak lain yang bisa didapat dari pengkhususan diri di bidang perawatan ini adalah kemungkinannya menjadi konsultan pajak dalam arti perhitungan nilai kena pajak.

Demikianlah beberapa bidang yang dapat dijalani oleh QS sebagai akibat dari pengembangan kemampuan atau keahlian dasarnya. Sebenarnya banyak hal lagi yang dapat dikerjakan oleh QS sebagai pengembangan dari jasa yang dapat diberikan kepada Pemberi Tugas, baik itu secara khusus dimintakan atau sebagai ekstra jasa. Hal seperti perhitungan fixed assets dari suatu perusahaan, pembuatan sistim akunting proyek dan lain-lain hal yang berkaitan dengan estimasi biaya, masalah kontrak konstruksi maupun administrasi kontrak. Hal lain yang dapat dilakukan oleh QS dalam pengembangan keahlian dasarnya adalah, sesuai dengan perkembangan teknologi informasi, adalah pengembangan di bidang informasi teknologi. Perpaduan antara teknik komputer dengan kemampuan QS dapat menghasilkan suatu sistim cost data yang dapat digunakan secara mudah. Hal ini akan membantu, tidak hanya QS saja akan tetapi para Perencana lainnya, dalam pembuatan estimasi suatu proyek di masa mendatang.

IV. HUBUNGAN QS DAN PERENCANA

Secara struktural, dalam organisasi proyek, posisi QS adalah setara atau setingkat dengan para Perencana lainnya seperti Arsitek, Perencana Struktur, Perencana Mekanikal dan Elektrikal, Perencana Interior dll. Secara kontraktual posisi QS juga sama dengan para Perencana lainnya yang mengikat kontrak secara langsung dengan Pemberi Tugas. Hal ini biasa terjadi pada proyek-proyek swasta.

Dalam pelaksanaan suatu proyek QS secara kolektif dengan para Perencana lainnya berusaha mewujudkan apa yang diinginkan oleh Pemberi Tugas secara optimal. Dari segi kronologis perencanaan QS dapat ditunjuk di awal sekali dari suatu perencanaan, yaitu pada tahap Inception. Jika ini terjadi maka QS akan cukup berperan dalam menentukan garis besar perencanaan (Outline Design) karena di awal perencanaan QS sudah memberikan suatu batasan biaya pembangunan yang dapat digunakan sedemikian sehingga Perencana harus membatasi juga desainnya. Namun di Indonesia, QS seringkali ditunjuk setelah tahap Schematic Design. Hal ini sebenarnya kurang efektif, karena pada tahap itu desain telah disetujui Pemberi Tugas sehingga QS tidak bisa memberi masukkan akan masalah design efficiency.

Walaupun secara struktural dan kontraktual posisi QS setara dengan para Perencana lainnya, namun karena bidang yang dikerjakan oleh QS berkaitan dengan anggaran biaya proyek maka seringkali dalam memberikan laporan yang berkaitan dengan biaya informasi tersebut tidak tersebar kepada para Perencana lainnya. Hal ini dimaksudkan untuk menjaga independensi QS sehingga tidak terpengaruh oleh kepentingan apapun. Tetapi untuk beberapa kasus, terutama yang berkaitan dengan telah terlampauinya target anggaran yang disebabkan oleh pengembangan perencanaan yang terlalu besar, hal ini akan diberitahukan kepada Perencana yang bersangkutan. Karena hal ini pula seringkali QS dianggap sebagai cost cutter dari perencanaan yang coba dikembangkan oleh Perencana. Anggapan ini sebenarnya agak salah, karena apa yang dilakukan QS sebenarnya adalah membatasi pengembangan desain yang terlalu berlebihan yang telah melebihi target anggaran yang dimiliki oleh Pemberi Tugas. Jika hal ini terjadi dan, menurut Perencana, pengembangan tersebut tidak bisa dihindari maka QS harus memberi tahu Pemberi Tugas untuk menyiapkan dana tambahan untuk mengakomodasikan keinginan Perencana tersebut atau QS harus dapat mencarikan dana ekstra dari bagian desain lainnya.

Karena QS hanya memberikan laporan langsung kepada Pemberi Tugas seringkali QS mempunyai hubungan yang lebih eksklusif dibandingkan Perencana lainnya. Namun, sebenarnya, masalahnya bukanlah seperti itu. QS dapat saja memberitahukan apa yang diberikan kepada Pemberi Tugas, asalkan diperbolehkan oleh Pemberi Tugas karena informasi yang diberikan kepada Pemberi Tugas adalah sepenuhnya milik Pemberi Tugas. Jadi jika ada informasi yang berkaitan dengan anggaran yang harus diberi tahukan kepada Perencana lainnya hal itu adalah sepenuhnya hak Pemberi Tugas. Hal ini harus benar-benar dipahami oleh QS untuk menjaga independensi dan kredibilitasnya.

Pada proyek pemerintah posisi QS sedikit berbeda, karena biasanya QS disewa atau dikontrak bersama dengan Arsitek. Jadi secara kontraktual QS akan mengikat kontrak dengan Arsitek dan Arsitek akan mengikat kontrak dengan Pemberi Tugas. Namun demikian tugas-tugas QS harus tetap dilaksanakan secara independen dan profesional tanpa terpengaruh kepentingan Arsitek atau Perencana lainnya. Posisi QS yang berada di dalam Arsitek ini terjadi karena berdasarkan peraturan pemerintah yang berlaku tugas-tugas QS tercakup sebagai bagian dari pekerjaan atau jasa Arsitek.

Pada sistim Rancang Bangun (Design and Build), posisi QS dan Perencana lainnya akan berada di bawah struktur organisasi kontraktor. QS dan Perencana lainnya akan mengikat kontrak dengan kontraktor sebagai bagian dari paket perencanaan yang ditawarkan kepada Pemberi Tugas. Namun demikian, sering kali, Pemberi Tugas juga mempunyai QS atau Perencananya sendiri yang akan bertugas sebagai penilai dari penawaran yang diajukan oleh kontraktor. Walaupun secara struktural posisi QS berada di dalam organisasi kontraktor, namun QS harus tetap menjaga independensinya tanpa terlampau banyak terpengaruh kepentingan kontraktor. Hal ini akan sangat membantunya dalam menjaga kredibilitasnya.

V. PENDIDIKAN DAN PELATIHAN

Di negara asalnya, untuk menjadi seorang QS dapat ditempuh melalui beberapa cara. Cara pertama adalah menjadi jalur pendidikan formal di universitas dengan langsung mengambil jurusan Quantity Surveying yang ada di dalam fakultas Built and Environment. Pendidikan tersebut dilakukan selama 4 tahun untuk program sandwich dan 5 tahun untuk program part-time. Yang dimaksud dengan program sandwich adalah suatu sistim pendidikan yang menyelipkan program praktek kerja selama 1 tahun diantara masa pendidikannya yang 4 tahun itu. Sedangkan program part-time dilakukan seperti kuliah biasa hanya perkuliahannya dilakukan 1 atau 2 hari dalam satu minggu. Setelah lulus dari universitas tersebut seorang QS belum dapat membuka prakteknya sendiri atau menjadi partner atau rekanan dalam suatu perusahaan jasa QS. Untuk dapat membuka prakteknya sendiri atau menjadi rekanan seorang QS harus menjadi seorang Chartered QS terlebih dahulu. Untuk dapat menjadi seorang Chartered QS, seorang harus lulus ujian yang diselenggarakan oleh RICS. Ujian tersebut, yang biasa disebut dengan APC (Application of Professional Competence), baru dapat diambil atau dilakukan jika seorang QS sudah bekerja di bidangnya selama 3 tahun. Selama masa 3 tahun itu ia harus mengisi catatan harian (diary) yang mencatat kegiatan selama bekerja. Sedapat mungkin di dalam masa 3 tahun tersebut ia sudah melalui semua bidang pekerjaan yang merupakan keahlian QS (yaitu perencanaan dan pengendalian biaya, kontrak, administrasi kontrak dll.). Sebelum catatan harian tersebut dimasukkan kepada panitia penguji, catatan harian tersebut harus diverifikasi oleh pemimpin perusahaan tempat ia bekerja, yang haruslah seorang Chartered QS. Setelah QS lulus dari ujian APC, yang ditandai dengan pemberian atribut Associate of Royal Institution of Chartered Surveyor (ARICS), tersebut barulah ia dapat dikatakan menjadi seorang Profesional QS atau Chartered QS.

Setelah mendapatkan predikat Associate bukan berarti seorang Chartered QS selesai melaksanakan pendidikannya. Selama melaksanakan tugas-tugasnya sebagai seorang Chartered QS ia dapat terus melanjutkan pendidikannya di bidang yang lebih spesifik dari pekerjaan QS, seperti mendalami masalah perencanaan biaya, kontrak, manajemen proyek dll. Ia dapat mengambil program S2 untuk mendalami hal-hal tersebut bahkan sampai jenjang S3. Secara profesional predikat Associate itu dapat ditingkatkan menjadi apa yang disebut dengan Felowship of Royal Institution of Chartered Surveyor (FRICS), Hal ini dapat dilakukan dengan cara mengikuti program CPD (Continuation of Professional Development). Untuk mengikuti program ini seorang ARICS harus membuat suatu makalah dan telah bekerja di bidangnya selama masa tertentu (biasanya lebih dari 15 tahun). Selain itu ia harus mempunyai sponsor yang berpredikat Fellow minimal 2 orang. Setelah makalahnya diverifikasi oleh sponsornya dan dinyatakan lulus barulah ia dapat dikatakan menjadi seorang Fellow. Dengan menjadi Fellow, selain dapat meningkatkan prestisenya secara profesional, ia dapat menjadi seorang Senior Partner dari suatu perusahaan jasa QS atau bahkan menjadi Regional Partner pada suatu perusahaan jasa QS yang mempunyai cabang di banyak tempat di dunia.

Cara kedua untuk menjadi QS adalah dengan mengambil sistim kuliah terbuka. Namun syarat untuk mengikuti kuliah terbuka ini adalah si peserta harus bekerja pada suatu perusahaan QS dan ada sponsor yang akan bertindak sebagai pembimbingnya. Sponsornya tersebut haruslah yang telah menjadi Chartered QS (minimal seorang ARICS). Dengan cara kuliah terbuka ini ujian akan dilakukan secara bertahap dengan mengacu kepada sistim ujian yang dibuat oleh RICS. Ujian level 1 dapat dilakukan jika peserta telah selesai mempelajari suatu modul yang ditentukan oleh RICS, begitu selanjutnya sampai selesainya ujian level 4. Dengan cara seperti ini lama masa kuliah ditentukan sendiri oleh pesertanya. Makin cepat ia menyelesaikan modul-modulnya, makin cepat pula ia dapat menyelesaikannya. Hal selanjutnya setelah ia lulus dari program kuliah terbuka ini adalah sama seperti yang harus dilakukan oleh peserta yang menjalani kuliah normal di universitas.

Di Indonesia pendidikan formal QS belum ada atau belum dibuat oleh universitas manapun. Namun beberapa institusi penyelenggara kursus telah mengadakan pelatihan QS dalam bentuk paket-paket keahlian QS. Dalam prakteknya QS di Indonesia sebenarnya banyak, jika tidak mau disebut selalu, dilakukan baik oleh Pemberi Tugas, Kontraktor maupun Konsultan Perencana lainnya. Negara tetangga kita, yang kebanyakan adalah merupakan negara commonwealth (seperti Malaysia, Singapore dan Australia), telah mempunyai jurusan QS di banyak universitasnya.

Demikianlah sekilas gambaran mengenai pedidikan dan pelatihan untuk menjadi seorang QS, baik secara profesional maupun secara akademis.

Oleh: Mirza Zulfi, BSc. (Hons), MRICS, IQSI